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대구 미분양 주택을 보면 주택 경기가 보인다
미분양 주택이 최근 부동산 시장의 화두다. 증가 추세가 장기간 지속되었고, 증가 속도가 빨라 우려가 심화되었다. 대구는 미분양 사태의 중심에 있다. 현재 전국에서 가장 많은 미분양 주택 재고가 쌓여 있다. 대구는 주택 경기 변동에 보수적으로 반응하는 시장이다. 대구 주택 경기 지표가 유의미하게 상승 전환하는 시점을 주택 경기 진성 반등의 근거로 볼 수 있다고 판단한다. 대구 미분양 주택을 중심으로 향후 주택 경기 향방을 예상해 본다.
2022년 대구 아파트 전반적인 분양률 저조로 미분양 급증
2019~2021년 대구에서 연간 2만여 세대 아파트가 분양됐으며, 동기간 대구 아파트 분양가는 다른 지방 광역시 대비 높은 상승률을 보이며 상승 추세를 지속했다. 2021년 하반기부터 부동산 하락장이 시작되며, 미분양 주택 수가 급증했다. 2022년 이후 대구에서 분양한 아파트의 대부분이 미분양된 것으로 나타났다. 2022년 이후 분양 물건들은 입지, 브랜드 등 개별 특성과 관계 없이 대부분 분양 성과가 저조했다. 금리 인상으로 인한 경기 침체 외에 대구에 미분양이 특히 집중된 원인 분석이 필요하다.
하락장에서 고분양가 감당하지 못했던 대구 시장
단기간 분양 물량이 집중된 것이 주요 원인으로 보인다. 다른 지방과 마찬가지로 인구 유출로 인해 주택 매수 수요가 감소하는 가운데, 외부 투자 수요가 받쳐주지 못한 것에서 수급 측면 원인을 찾을 수 있다. 대구의 지역 소득과 가용 유동성이 낮아 주택 가격 대비 주택 매수 여력이 열위에 있다는 것도 주목할 만하다. 최근 비우호적인 금리 여건으로 외부 자금조달이 어려웠던 점도 주택 구입 수요를 위축시켜 미분양 물량이 늘어난 원인으로 볼 수 있다.
아직은 이르지만 대구 미분양 해소 시점이 주택 경기 반등 시점
과거 급증했던 충남 미분양은 상승장과 맞물려 자연스럽게 해소됐다. 대구 미분양이 해소되기 위해서는 금리, 매수 심리, 분양가가 맞물리는 시점이 도래해야 한다. 주택 경기 지표를 고려했을 때 가격 반등에 대해 낙관적으로 전망하기에는 아직 이른 시점이라는 판단이다. 대구 주택 경기 약세가 지속될 것으로 예상된다. 단기간 내 유의미한 추세 전환은 쉽지 않아 보인다.
대구 미분양 물량이 유의미하게 소진되는 시점은 주택 경기 반등 시그널로 해석될 수 있을 것이다. 다만, 지역별로 물량 소진 속도가 차별화될 것으로 예상된다. 대구에서는 수성구가 부동산 경기를 견인하는 핵심 지역으로 평가받는다. 주거 선호지역으로 밀집 현상은 지속될 것이고, 대구 미분양은 탄탄한 학군 수요 기반을 보유한 수성구부터 소진될 것으로 예상된다. 수성구 미분양 주택 물량 소진 추이에 주목할 필요가 있다.
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